資金計画書の作り方の中で、住宅ローンの話をしました。資金計画を立てる際に重要なテーマなので、実際にどのように住宅ローンを組んでいくのかを説明していきます。
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住宅ローンをいくら借りる必要があるのか
資金計画書の作り方でもお伝えしましたが、まずは資金計画の上限、下限を決めることが重要です。その上で、自己資金はいくら出せるのか、住宅ローンでいくら借りる必要があるのかを考えていきます。
そもそも、住宅ローンといっても結局は借金に変わりはありません。金利分は損失となるので、必要以上に借りることはおすすめしません。
一方で、自動車ローンやその他の借入（借金）と比べて、住宅ローンは低金利であり、かつローン控除が充実していることはメリットです。
そのため、しっかりと資金計画を立てて必要最小限で住宅ローンを組むことは問題ないと思います。
ただし、必要以上に借りて毎月の返済が大変になり、生活が苦しくなる場合は、そもそも資金計画が間違っている可能性がありますので、もう一度見直してみましよう。
仮審査を申し込む
借入金額が決まったら、金融機関に仮審査を申し込みます。
金融機関への仮審査は不動産屋さんが代理で行ってくれることもありますので、一度確認してみるとスムーズです。
いくら借りたいのかを用紙に記入し、必要書類を用意すれば、数週間で仮審査での金利が分かります。
まだ土地等が決まっていなくても、利率がいくらなのかを把握するために申し込んでみることも可能です。ただし、本命の金融機関に何度も仮審査を申し込むことは難しいため、第２、第３候補くらいを確認して比較してみましょう。住宅ローン借りない場合や、借りる予定がない金融機関に仮審査を申込むことはやめましょう。
何社も仮審査を申し込むのは良くないという人もいます。不動産屋さんに聞いたところ、仮審査の情報が金融機関同士でチェックされるため、例えば仮審査に落ちたときに、信用情報がなくなってしまう可能性があるから気を付けてとのことでした。
また、本審査では仮審査よりも金利が低くなることがありますので、仮審査の結果によって担当者に交渉してみる余地はあるかと思います。ちなみに、個人的な感想では、メガバンクではなく、地方銀行の方が金利が低く感じます。というもの、住宅ローンを組む場合、その金融機関の口座を作り、給料振込口座に設定することになります。地方進出を進めている地方銀行では、口座開設数を伸ばしたいので、金利を下げて顧客を増やそうとしています。その他にも時間があれば、ＪＡや信用金庫も確認してみるといいかもしれません。
注意すること
本審査に進んでからになりますが、いくつか注意事項があります。
まず一つ目が、元利均等返済と元金均等返済の違いです。ネット等で詳しい説明がたくさんありますので、詳細は省きますが、毎月一定額を払うけれど、元金の減りが少ないのか、毎月の返済額に変動はあるけど、早めに元金を返していくのかといった感じです。基本的には元利均等返済を選択することが多いと思いますが、仮審査で金融機関を決めると個々の状況によってシュミレーションをしてもらえるので確認してみましょう。
二つ目が固定金利にするか変動金利にするかです。
現状は変動金利の方が金利が低くなるので、変動金利を選択する場合が多いと思いますが、固定金利を上回る利率になった際に繰り上げ返済をしてしまうのか、固定金利に切り替えるのか考える必要があります。将来の相場は不透明なので、現状最善であるであろう、変動金利を僕は選びました。
変動金利から固定金利に切り替える場合は別途手数料が発生するので、そのあたりも金融機関でシュミレーションをしてもらうと便利です。
三つ目が団信です。住宅ローンを組むとローンを組んだ人が亡くなった場合などに、借金の返済ができなくなってしまうのを防ぐために、住宅ローンの返済を保険でカバーする団信に加入することがほぼ必須となっています。
団信の存在をあまり理解していなかったので、本審査のときに少し焦る思いをしました。
金融機関の審査を通過したとしても、団信の審査にも通過しないと、住宅ローンを組むことができません。
団信には種類があり、契約者の健康状態や職業によって審査の通りやすさが異なります。そしてこの団信にもモノによっては借入金額に応じた金利が発生します。
一般団信は利率が低く、仮に落ちたとしてもワイド団信といって審査が通りやすい団信もあります。ただし、その分金利が高くなってしますので、一般団信を通過したいところです。また、団信が不要なフラット３５という制度もありますが、住宅ローン全体の金利が高くなってしまうのでおすすめはしません。
このように団信の存在をまったく理解してなく、何も考えずに、前年に人間ドックを受けていました。そして結果は、要検査項目あり。団信は健康状況を報告する必要があるので、めちゃめちゃ焦りました。常に健康管理をしていなかったことが問題なので、団信のために人間ドックを受けないというのも本末転倒な気がしますが、住宅ローンを借りる際には健康管理に気を付けましょう。
結果、無事に一般団信に通りましが、審査結果がでるまでの数週間は生きた心地がしませんでした。
まとめ
一言に住宅ローンといっても、変動金利にするのか固定金利にするのか、元利均等返済にするのか元金均等返済するのか、どの金融機関にするのか悩むことがたくさんあります。
そして、基本的には数十年変更することがないものになるので、なおさら慎重に決める必要があります。
まずは、仮審査を数社行い、本命を決めたら、詳細なシュミレーションをしてもらうことをおすすめします。
そして健康管理には十分心がけましょう。
