こんにちは、週末CLOVERです。
マイホーム計画を進める上で、最も重要であり、最初にクリアすべき課題が資金計画です。
どれだけ素晴らしいハウスメーカーや理想の土地を見つけても、予算には限界があります。好きなだけお金を使えられる方はいいですが、一般的なサラリーマン子育て世帯にはそんな余力はありません。理想のマイホームを叶えるには、適切な資金計画を立てることが不可欠です。
マイホームにかかる大きな費用は、大まかに分けて次の3つです。
- 土地
- 建物
- 外構（忘れがちですが重要です）
全体でどれだけの予算があり、どこにどれくらいの費用をかけるのかを明確にしておくことが、資金計画の目的です。
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目次
- １．計画のブレを防ぐ！資金の「上限」を設定する
- ① 相場を知る
- ② 最高ラインを決める
- ２．資金計画を崩壊させる「見落としがちな費用」の内訳
- ① 盲点だらけの「土地」にかかる費用
- ② 要注意！「建物」にかかる費用の罠
- ③ 予算の穴！「造成・外構工事」のリアル
- ④ 積み重なると恐ろしい「その他」の費用
- まとめ：資金計画は「妥協」を減らすための設計図
１．計画のブレを防ぐ！資金の「上限」を設定する
① 相場を知る
マイホームを購入するときによく言われるのが、絶対に見積もり金額よりも高くなるということです。ハウスメーカーも契約しやすくするため、最初から高い金額を提示するよりも、少しでも低い金額を提示するのは当然です。さらに、打ち合わせの中でいい設備に変えていけば費用はどんどん上がっていきます。
そこで、まずは理想の家づくりに最低どのくらいの費用がかかるのかを把握していきます。
実際にマイホームを建ててから実感したことですが、一言に見積りといっても、しっかりと中身を確認しないと、簡単に騙されてしまうなと思いました。床の素材、お風呂、キッチン、トイレ、など何も決まっていないのに、「このくらいの値段で家が建ちます！」って言われてもまったく意味がありません。
ある程度ハウスメーカーごとに標準仕様があるので、気になるハウスメーカーがあれば、まずはそこを確認することをおすすめします。
ざっくりした感覚ですが、
ローコスト住宅で約1,000万円～
中堅のハウスメーカーで約2,000万円～
大手のハウスメーカーで約3,000万円～
が相場のイメージです。
地元密着の建設会社がありますが、決して安いということはなく、むしろこだわりが強いため、中堅から大手の間くらいの費用がかかると思った方が、ハウスメーカー選びの参考になるかと思います。
最低ラインを決めることで、注文住宅と比較する際に、建売の良さや、注文住宅で「どこまで妥協するべきか」が明確になっていきます。
② 最高ラインを決める
最低ラインを決めたら、今度は最高ラインを決めます。注文住宅には本当に魅力的なオプションがたくさんあり、上を見るときりがありません。
我が家では元々、一生賃貸宣言をしていたこともあり、最高ラインは、「3LDKの賃貸に住んだ場合の家賃額」＝「毎月の住宅ローン返済額」
となるように決めました。
僕が住む地域の3LDKの賃貸の相場が、共益費込みで12万円～15万円程度でした。
住宅ローンシミュレーションサイトで、返済期間、金利等を自分のライフスタイルに合わせて入力していきます。
我が家の場合は、35年ローン、金利0.45%で計算した結果、4,800万円～5,000万円くらいが上限となりました。
※2025年現在、変動金利の相場が値上がりしています。
ここをしっかり設定することで、資金計画を変更する際の指標になります。理想だけでなく、普段の生活水準に合わせて現実的な計算ができると理想的です。
※住宅ローンの話は奥が深いので、別の回で詳しくお伝えしたいと思います。
２．資金計画を崩壊させる「見落としがちな費用」の内訳
資金計画の下限、上限を決めたら、今度は何にどれくらい費用がかかるのかを詳細に設計していきます。
僕も設計当初はここまで詳細に考えることができませんでした。実際にマイホームを建てたからこそ、ここからの内容を知っていれば、当初から適切な資金計画が考えられたと後悔しています。
① 盲点だらけの「土地」にかかる費用
土地にかかる費用の大きいところは、
「購入価格」と「仲介手数料」です。
購入価格は土地そのものの費用なので理解しやすいですが、意外と盲点なのが仲介手数料です。
これは賃貸物件のように家賃の2か月分というものではなく、
基本的には「（物件価格 × 3％ ＋ 6万円） × 消費税」
という計算になります。
この「物件価格 × 3％」が想定以上に重荷になってきます。
例えば物件価格2,000万円の土地を購入しようとしても、
仲介手数料だけで72万6千円がかかります。
物件価格の金額にもよりますが、
50万円～100万円は物件価格からプラスして想定しておく必要があります。
他にも、登記費用が30万円～50万円程度、
細かいですが印紙代が2万円ほどかかってきます。
このように、土地情報を見て物件価格のみを予算として想定していると、
それだけで数百万円の予算オーバーになってしまいます。
マイホーム計画の初期である土地購入の時点で、既に資金計画が崩れることになりかねないので注意してください。
② 要注意！「建物」にかかる費用の罠
ここはハウスメーカーから見積もりを貰えば理解できますが、ハウスメーカーごとに見積もりの内訳が違うので注意が必要です。
火災保険や引っ越し費用、その他諸々の諸経費を入れてくれるハウスメーカーもあれば、少しでも金額を小さく見せるために、最小限の項目しか入れていないハウスメーカーもあります。
既にお伝えしましたが、設備の基準を下げれば、見積額はどれだけでも低く見積もることができます。
ハウスメーカーとしては施主に契約をしてもらうことが第一歩です。
すぐに契約を迫ってくるハウスメーカーは要注意です。
時間と労力があれば、気になるハウスメーカーの見積もりは全て請求することをおすすめします。実際に見積もりを請求することで、資金計画に収まらないハウスメーカーが明確になり、後々「やっぱりあのハウスメーカーがよかった」と後悔しないための踏ん切りをつけることもできます。
我が家も当初は鉄骨造の建物にしたいと思っていましたが、まったく予算内に収まる気配がなかったので早い段階で諦めがつきました。
既にお伝えしていますが、本当に重要なのでもう一度伝えますが、
見積りについては、ハウスメーカーごとに標準設備が異なるため、建物工事費に含まれるものが低品質のものであれば、オプションでどんどん費用を上積みしないといけなくなってしまいます。見積もり時点で建築費用の内訳まで比較するのは根気がいるかもしれませんが、自分がこだわりたい部分だけでも、見積もりに入っている商品を聞くことは重要です。
③ 予算の穴！「造成・外構工事」のリアル
資金計画として見落としがちなのが、造成工事と外構工事です。
造成工事は、土地を更地にし、建設時に近隣に土などが流れないよう境界にブロックを積むなどの作業です。敷地面積によりますが、数十万円は費用に入れていく必要があります。
さらに、地盤改良が必要になれば100万円ほどが必要になります。地盤改良が必要になるかどうかは、土地を購入した後に調査をする（これにも費用がかかる）ため、資金計画上は地盤改良があるものとして考えておいたほうが安心です。
次に外構工事です。外構工事はどれくらいこだわるかにもよりますが、建物、土地に次いで費用がかかる項目です。物価上昇の影響もありますが、200万円から400万円は費用として入れておくべきです。
④ 積み重なると恐ろしい「その他」の費用
他にも細かい内容ですが、以下の費用も資金計画に入れておく必要があります。
- 固定資産税（賃貸の場合はかからない）
- 火災保険料
- 空調設備代
- カーテン代
部屋数や窓の数にもよりますが、これだけでも100万円ほどは予算として考えておいたほうが安心です。また、家電や照明器具の買い替えなども考えると、さらに余剰資金は確保しておくべきです。
まとめ：資金計画は「妥協」を減らすための設計図
以上のように、資金計画といっても、土地と建物、外構工事、その他雑多な買い替えを考慮すると、手間がかかる作業です。
一方で、資金計画を疎かにすると、実際に建物の打ち合わせが始まったときに妥協するところを悩むことになります。そしてハウスメーカーを決めてしまったあとでは変更もできないため、そのときの予算で考えるしかなくなってしまいます。
少しでも理想を叶えるためにも、資金計画は綿密に行いましょう。
